Illustration: Floth Real Estate GmbH / KI-generiert mit ChatGPT (OpenAI)
Teil 1 unserer Reihe „Altlasten & Flächenrevitalisierung“
Bei der Entwicklung ehemaliger Gewerbe- und Industrieflächen liegt eine der größten Unbekannten häufig nicht auf, sondern unter der Erde.
Frühere Produktionsprozesse, Lagerflächen, Tankanlagen oder der Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen können Spuren im Boden und Grundwasser hinterlassen haben. Fällt in diesem Zusammenhang das Wort „Altlast“, wird aus einem interessanten Grundstück schnell ein vermeintliches Problemgrundstück: schwer kalkulierbar, teuer und mit erheblichen Risiken für die weitere Entwicklung verbunden.
Ganz unbegründet ist diese Einschätzung nicht. Zu kurz greift sie trotzdem.
Denn eine Bodenbelastung bedeutet nicht automatisch, dass ein Grundstück nicht mehr sinnvoll entwickelt werden kann. Entscheidend ist vielmehr, was tatsächlich im Untergrund vorhanden ist, welche Gefährdung davon ausgeht, welche Nutzung künftig vorgesehen ist und wie Untersuchung, Sanierung und Projektentwicklung aufeinander abgestimmt werden.
Altlast ist nicht gleich Altlastenverdacht
Im allgemeinen Sprachgebrauch wird schnell von einer Altlast gesprochen. Fachlich ist die Unterscheidung jedoch wichtig.
Das Bundes-Bodenschutzgesetz unterscheidet ausdrücklich zwischen Altlasten und altlastverdächtigen Flächen. Ein historisch gewerblich oder industriell genutztes Grundstück ist also nicht allein aufgrund seiner Vergangenheit automatisch eine Altlast. Bei einer altlastverdächtigen Fläche besteht zunächst ein Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren, der untersucht und bewertet werden muss. [1]
Erst die tatsächlichen Standortverhältnisse zeigen, ob und in welchem Umfang Handlungsbedarf besteht.
Wie relevant das Thema ist, zeigt ein Blick nach Bayern: Zum 31. März 2026 waren hier 15.668 Altlasten und altlastverdächtige Flächen registriert. Gleichzeitig wurden seit 2001 bereits 3.574 Flächen saniert. Weitere 7.342 Flächen konnten aus dem Altlastenkataster entlassen werden, weil sich der Verdacht anderweitig ausräumen ließ. Insgesamt wurden dadurch rund 17,5 km² Fläche wieder für unterschiedliche Nutzungen verfügbar gemacht. [2]
Diese Zahlen zeigen zwei Seiten des Themas: Altlasten und Verdachtsflächen sind keineswegs selten – gleichzeitig bedeutet ein vorhandener Verdacht nicht zwangsläufig, dass ein Grundstück dauerhaft belastet oder nicht mehr nutzbar ist.
Altlasten sind deshalb nicht nur ein Umweltthema. Gerade bei der Revitalisierung bestehender Gewerbe- und Industrieareale werden sie zu einer immobilienwirtschaftlichen Aufgabe.
Wenn der Untergrund die Projektentwicklung beeinflusst
Für eine Projektentwicklung stellt sich weniger die Frage, ob ein belasteter Standort grundsätzlich problematisch ist. Entscheidend ist vielmehr, welche Auswirkungen die vorhandene Belastung auf das konkrete Entwicklungskonzept hat.
Dabei greifen mehrere Themen ineinander.
Eine erforderliche Sanierung kann zusätzliche Kosten verursachen. Untersuchungen, Genehmigungen, Sanierungsmaßnahmen und eine mögliche Nachsorge können außerdem den Projektterminplan beeinflussen. Gleichzeitig können technische Anforderungen Auswirkungen auf Gebäudeanordnung, Tiefbau, Freiflächen oder Bauablauf haben.
Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass mögliche Sanierungsmaßnahmen auf die jeweiligen Standortgegebenheiten abgestimmt werden müssen. Relevant sind unter anderem die betroffenen Schutzgüter, die gegenwärtige und zukünftige Nutzung, die geologischen und hydrogeologischen Verhältnisse sowie Art und Eigenschaften der vorhandenen Schadstoffe. [3]
Genau hier wird aus einer rein technischen Fragestellung eine Aufgabe der Projektentwicklung.
Denn Bodenuntersuchung, Sanierungsplanung, Städtebau, Genehmigungsstrategie, Kostenplanung und Terminplanung dürfen nicht unabhängig voneinander betrachtet werden.
Sanieren bedeutet nicht automatisch ausheben
Wer an eine Bodensanierung denkt, hat häufig zuerst Bagger, Lastwagen und große Mengen ausgetauschten Bodens vor Augen.
Das ist eine Möglichkeit – aber längst nicht die einzige.
Grundsätzlich stehen verschiedene Dekontaminations- und Sicherungsverfahren zur Verfügung. Boden kann ausgehoben und an anderer Stelle behandelt oder entsorgt werden. Je nach Schadstoff, Untergrund und Sanierungsziel können jedoch auch chemisch-physikalische, biologische, hydraulische, pneumatische oder andere Verfahren eingesetzt werden. Häufig werden verschiedene Verfahren miteinander kombiniert. [4]
Eine besondere Rolle spielen sogenannte In-situ-Verfahren. Dabei erfolgt die Behandlung des Bodens oder des Grundwassers direkt im Untergrund. Im Gegensatz zur Ex-situ-Sanierung geht die Behandlung damit nicht grundsätzlich mit einem Bodenaushub oder einer Bodenumlagerung einher. [4]
Welche Methode sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein schneller Bodenaustausch kann bei einem Projekt die richtige Lösung sein, während bei einem anderen Standort eine Behandlung im Untergrund technisch, wirtschaftlich oder im Hinblick auf den Bauablauf Vorteile bietet.
Deshalb sollte nicht zuerst ein Sanierungsverfahren gewählt und anschließend versucht werden, die Projektentwicklung darum herum zu organisieren. Sinnvoller ist es, Sanierungsstrategie und Entwicklungskonzept gemeinsam zu betrachten.
Wie eine In-situ-Sanierung funktioniert, wo ihre Chancen und Grenzen liegen und weshalb sie gerade bei laufenden Entwicklungsprozessen interessant sein kann, betrachten wir im zweiten Teil dieser Reihe genauer.
Warum die zukünftige Nutzung eine Rolle spielt
Ein weiterer Punkt wird in frühen Projektphasen häufig unterschätzt: Für die Bewertung eines Grundstücks spielt auch eine Rolle, wie die Fläche zukünftig genutzt werden soll.
Bei der Auswahl und Bewertung von Sanierungsmaßnahmen ist nach Angaben des Umweltbundesamtes unter anderem die gegenwärtige und zukünftige planungsrechtlich zulässige Nutzung zu berücksichtigen. Auch die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung arbeitet bei bestimmten Wirkungspfaden mit nutzungsbezogenen Prüf- und Maßnahmenwerten. [3]
Damit können sich Altlastenbearbeitung und Projektkonzeption unmittelbar gegenseitig beeinflussen.
Soll beispielsweise aus einer ehemals gewerblich genutzten Fläche zukünftig ein Wohnstandort werden, können sich andere Anforderungen ergeben als bei einer gewerblichen Folgenutzung. Auch sensible Nutzungen, Freiflächen oder bestimmte Eingriffe in den Untergrund können für die Bewertung relevant werden.
Für Projektentwickler bedeutet das: Die Frage nach der zukünftigen Nutzung sollte nicht losgelöst von der Frage nach dem Untergrund beantwortet werden.
Früh untersuchen statt spät reagieren
Altlasten werden insbesondere dann zum erheblichen Projektrisiko, wenn wesentliche Entscheidungen bereits getroffen wurden, bevor ausreichende Kenntnisse über den Untergrund vorliegen.
Ein vermeintlich attraktiver Grundstückspreis oder ein überzeugendes städtebauliches Konzept helfen wenig, wenn sich erst spät herausstellt, dass zusätzliche Untersuchungen, Sanierungsmaßnahmen oder Einschränkungen notwendig werden.
Umgekehrt sollte ein bloßer Verdacht aber auch nicht dazu führen, eine Fläche vorschnell aufzugeben.
Am Anfang steht deshalb die systematische Informationsgewinnung. Im Rahmen der Altlastenbearbeitung werden zunächst unter anderem historische Nutzungen und vorhandene Informationen ausgewertet. Darauf können technische Untersuchungen mit Boden- oder Grundwasserproben folgen. Eine Detailuntersuchung kann anschließend die Grundlage für die abschließende Gefährdungsabschätzung schaffen. [3]
Für die Projektentwicklung entsteht dadurch etwas besonders Wertvolles: Entscheidungsfähigkeit.
Aus einer zunächst kaum kalkulierbaren Unsicherheit können konkrete Risiken, Maßnahmen, Zeiträume und Kostenbandbreiten werden. Nicht jedes Risiko verschwindet dadurch. Aber es wird sichtbar und kann in die weitere Projektstrategie einbezogen werden.
Vom Entwicklungsrisiko zur steuerbaren Aufgabe
Auch in einem unserer aktuellen Entwicklungsprojekte begleiten wir derzeit eine In-situ-Sanierung. Die praktische Arbeit daran zeigt sehr deutlich, wie eng Altlastenmanagement und Immobilienentwicklung miteinander verbunden sein können.
Während Fachplaner die technischen und umweltfachlichen Anforderungen bearbeiten, müssen parallel die Auswirkungen auf Terminplanung, Kosten, künftige Nutzung und weitere Planungsprozesse berücksichtigt werden.
Gerade darin liegt aus unserer Sicht ein wesentlicher Punkt:
Eine Altlast sollte weder verharmlost noch vorschnell als Ausschlusskriterium betrachtet werden.
Es gibt Standorte, bei denen Belastungen eine Entwicklung erheblich erschweren oder wirtschaftlich infrage stellen können. Es gibt aber ebenso Flächen, bei denen eine strukturierte Untersuchung und eine geeignete Sanierungsstrategie neue Nutzungsperspektiven eröffnen.
Das ist auch deshalb relevant, weil bereits genutzte Grundstücke eine wertvolle Flächenreserve darstellen. In einer 2026 veröffentlichten Untersuchung zum Brachflächenrecycling nennt das Umweltbundesamt unter anderem Altlastensanierung, Rück- und Umbau, Planungs- und Bodenrecht sowie wirtschaftliche Rahmenbedingungen als wesentliche Themen bei der Reaktivierung bestehender Flächen. [5]
Bevor also auf bisher unbebaute Flächen ausgewichen wird, lohnt sich ein genauer Blick auf das, was bereits vorhanden ist.
Denn manchmal liegt das Potenzial eines Grundstücks nicht darin, dass es frei von Herausforderungen ist – sondern darin, dass sich diese Herausforderungen lösen lassen.
Im nächsten Teil unserer Reihe
Sanieren, ohne den Boden auszutauschen? Was eine In-situ-Sanierung leisten kann
Wir erklären, was bei einer In-situ-Sanierung im Untergrund passiert, welche Verfahren grundsätzlich zur Verfügung stehen und unter welchen Rahmenbedingungen eine solche Sanierungsstrategie für eine Immobilienentwicklung interessant sein kann.
Quellen
[1] Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz:
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), § 2 – Begriffsbestimmungen. Insbesondere Definitionen von Altlasten, altlastverdächtigen Flächen und Sanierungsmaßnahmen. § 2 BBodSchG – Einzelnorm.
[2] Bayerisches Landesamt für Umwelt (LfU):
Altlastenkataster – ABuDIS. Datenstand 31.03.2026. Angaben zu registrierten Altlasten und altlastverdächtigen Flächen, sanierten bzw. aus dem Kataster entlassenen Flächen und wieder verfügbar gemachter Gesamtfläche. Altlastenkataster – ABuDIS – LfU Bayern.
[3] Umweltbundesamt:
Altlasten bearbeiten. Informationen zu Erfassung, Untersuchung, Gefährdungsabschätzung, Sanierungsuntersuchung und Auswahl von Sanierungsmaßnahmen. Zuletzt aktualisiert am 03.02.2026. Altlasten bearbeiten | Umweltbundesamt.
[4] Bayerisches Landesamt für Umwelt (LfU):
Sanierung und Überwachung. Übersicht über Sanierungsverfahren und Abgrenzung von In-situ-, Ex-situ-, On-site- und Off-site-Sanierung. Sanierung und Überwachung – LfU Bayern.
[5] Umweltbundesamt:
Brachflächenrecycling: Chancen für die Innenentwicklung. Teilbericht, Texte 95/2026, erschienen Juni 2026. Brachflächenrecycling: Chancen für die Innenentwicklung | Umweltbundesamt.